高档化:蒙特利尔式的“低端人口”驱逐

七天记者 颜宏

7月1日是加拿大的国庆日,庆祝加拿大联邦在1867年成立。这一天也是魁省传统的搬家日,搬家服务、搬家货车租赁甚至打包用的纸箱买卖都变得炙手可热,不仅价格上涨,还供不应求,需要提前好久预定。今年,仅在蒙特利尔就有70万个家庭更换住址,一条500米的街上可能有8、9家在搬家,搬家后被废弃不要的物品可产生高达5万吨的垃圾,需要市政环卫工人在十几天的时间里加班加点才能清理干净。

今年的搬家日除了这些常规问题外,租房危机凸显。7月1日之前民众找房难的消息常见于报端,统计数据也从另一个侧面说明了问题。加拿大抵押贷款和住房协会(Société canadienne d’hypothèques et de logement)的经济学家Francis Cortellino指出去年蒙特利尔的房屋空置率已经降到1.9%,是近40年来的最低水平。

致力于推动反贫困和社会住房的公益组织——城市建设公众行动阵线FRAPRU(Front d’action populaire en réaménagement urbain)新闻发言人Véronique Laflamme也指出魁省的房屋空置率持续降低,其中以蒙特利尔、渥太华附近的Gatineau、Laval 和Longueuil最为严重,是近14年来最严重的租房危机。

帮助居民找到合适房子的机构——蒙特利尔市政住房办公室OMHM(Office municipal d’habitation de Montréal)召开新闻发布会称今年收到了近300个求助,比去年的74个大增4倍,到了7月2日早晨,还有100多户家庭没有找到房子而不得不被临时安置。

今年表现明显的租房危机,一方面是因为空前低的房屋空置率,另一方面则源于蒙特利尔各社区的高档化(Embourgeoisement)进程。

超低的房屋空置率

房屋空置率是指在某一时刻无人居住的空置房屋面积占房屋总面积的比率,一般来说健康房地产市场的房屋空置率应该控制在10%以内。空置率保持在较高水平,是国家和地区经济发达和住房富裕的表现,说明住房不紧缺,人们因为工作或其他原因调到其他城市可以很容易地租到房子或者买房,有较大的选择余地;反之,空置率越低,说明可供出租的空房数量越少,就越难找到合适的房子出租,一般来说低于3%的空置率对一个城市或地区来说是比较危险的,可能导致租房荒。

蒙特利尔曾因较低的房租价格和在相同租金下可获得较大的租住空间被誉为加拿大的“租房天堂”,可目前因为空置率下降,蒙特利尔地区已经出现一房难求的现象,特别是适合于家庭居住的4个半和5个半,比如5个半的房屋空置率已经低到了0.2%。

相应的,租房短缺的现实催生了房租的上涨和房主对房客的挑选。一般的房屋租金涨幅在4%左右,而需求强劲的具有两个卧室以上大房子的涨幅根据区域不同则在6%到14%之间,远远超过通货膨胀率。比如一套5个半的住房租金中位数已经达到1,077元,比去年同期增长了15%。因一套房子有多位竞争者,房主也会对租房人提出各种有利于自己条件,有些甚至是歧视的条款,反正自己的房子不愁租。

根据2016年的人口普查数据,在蒙特利尔有87,000个家庭不得不将一半以上的收入用来支付房租,11%的人住在不合标准的房屋中。而目前席卷全省的租房短缺将会让局势更加恶化,最终让很多人不得不迁离蒙特利尔或者接受条件恶劣的住房,让本来就处于贫困线上的他们变得更加贫困和孤立。

Parc-Extension的变迁

Embourgeoisement,常看本地新闻的读者对这个词应该不陌生,最近几年来这个词经常屡见报端,可以翻译成高档化、绅士化或者贵族化,但在本地新闻中伴随着这个词的经常是某新开商店门窗被人破坏,被泼上油漆或涂鸦;再或是某新建素食餐馆被人恶意纵火等等之类治安新闻,从一个侧面反映出针对蒙特利尔一些古老社区在重新焕发活力、高档化进程中面临的两难局面。

以Parc-Extension为例,这个区以印度餐厅众多以及不卫生的住房而闻名,是整个加拿大排名第二的贫困社区,占地只有1.6平方公里,北面是Crémazie Boulevard和Métropolitaine高速公路,南面和东边是加拿大太平洋铁路,西边是Acadie大道和皇家山,东边到卡Casgrain大街。这里的移民占居民比例高达51%,在家里不会说英语或法语的人口比例为43%。由来自世界各地超过100个不同族裔的人混居,其中大多是出生在希腊、印度和孟加拉国。辖区内各项生活配套设施齐全,靠近市中心、Jean-Talon公共市场和March Central,还有蓝线地铁站,4个半的房子租金在700元左右,以往一直是新移民以及低收入人群的理想聚居地,但这一切随着蒙特利尔大学在老Outremont三角车站旧址上建设新的MIL校区而发生了彻底的改变。

Nassima Bessaha自2008年就开始在这个区居住了,那时她和两个孩子租住了一套4个半的公寓,月租只有600元,但不幸的是,自己所住的建筑发生了火灾而不得不搬出去,就再也没有可能找到类似的房子了,差不多能住的四个半都在1,400元以上,还有要价1,875的,而且一些房主一听是家庭要住就会找各种原因拒绝,因为要留着房子租给未来的学生。

该地区所在的Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension市长Giuliana Fumagalli也承认新校区的建设将大幅提升房租和房地产的价格,对一套四个半的公寓来说,房租一下子提高500元是很普通的,现在平均4个半的公寓房租在1,200元左右,还不包电、暖。以往一套具有四套住宅的多层楼房(quadruplex)只卖40万,现在则要70-80万,几乎翻了一倍。伴随着房地产市场火热的是无所不在、无所不用其极的房地产开发商和房地产经纪,他们会给当地的居民寄信、寄名片,在房门上留言,甚至是赶在吃饭时间来敲门来询问所住的房子是否出卖,到了烦人的地步,这也是从来没有遇到的情形。

一些古老社区的高档化现象并不鲜见,也是一个漫长的过程,蒙特利尔东部的Hochelaga-Maisonneuve和Saint-Henri地区都已经以及正在经历这个过程。但Parc-Extension的情况比较特殊,它来的更突然,带来的影响也更残酷,因为今年9月份,2,000名具有一定经济能力的学生就会涌入,给该社区带来巨大活力的同时也带来很大的冲击。

针对新的房地产开发项目,百人以上的抗议活动层出不穷,他们呼喊着“住房也是人权”的口号,举着写有“Fight ! Fight ! Fight !”的标语牌表达对高档化进程的不满。蒙特利尔警方的数据也显示,仅在2016年,约有20家企业成为Hochelaga-Maisonneuve社区反高档化破坏者的目标。受害的商家不再是像麦当劳或星巴克这样的大型连锁店,而是小型本地企业,包括家具零售商、酒吧、特色咖啡厅、儿童服装制造商以及高级餐馆。这些破坏活动包括砸碎商店橱窗,涂鸦,甚至用油漆洒上家具,造成严重损坏。

在一些低收入人群无法承受本社区高档化后的生活成本而不得不迁居他处的同时,另一些人则对社区的新变化感到欢欣鼓舞。试想一下,一个巨大的、被荒废的铁路码头占据的地区,一个城市中被遗忘的贫困角落将建设越来越多的现代公寓、高档住宅、高级餐馆,自家住的房子也变得越来越值钱,这不是很美好的前景吗?

Montoni集团是蒙特利尔最大的开发商之一,其总裁Dario Montoni表示这个地区正在成为蒙特利尔非常有趣的一部分,因为它把几个活跃社区相互连接起来,而其教学和研究使命以及便利的公共交通网络正在推升该地区的投资回报。除了已经快售罄的Beaumont-MIL公寓项目外,他们正在考虑在该地区推出其他的房地产开发项目。

高档化进程

实际上,高档化是任何一个城市更新导致的不可避免的对于原住民的置换。城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间,使之重新发展和繁荣。在更新过程中,原本衰败的城市空间由于设施的完善、空间的重塑,使得空间增值,房租升高,吸引高收入群体进入,原本生活于此的低收入群体被迫迁出,地域文化流失,更有甚者引起严重的社会问题。

不管是否公平,只要城市在发展,在自我更新,这种置换就必然会发生,因为供、需方面都有动力。

在供给方面,老社区的住房价格不高,规划不那么紧密,有发展和扩建的空间,更重要的原动力则是被低估的房地产有较大的升值空间;在需求方面,大型机构的扩充,高速增长的高收入人群以及对生活品质的渴望,比如近市中心、交通便利等。

既然高档化的进程不可避免,如何才能尽可能缩小这个进程对原有社会结构和人口的冲击呢?

社区组织(Comité d’action de Parc-Extension )发言人Alexandre Cadieux认为弥补高档化的负面影响就要为受租金上涨或住房短缺影响的人提供社会住房。

蒙特利尔市长普朗特(Valérie Plante)日前也表示将推出北美第一个“商住共赢方案”,即地产开发商在建设一个新项目时,必须预留出一定比例的经济适用房或者为社会住房预留出资金。

这是普朗特上次大选许诺的20-20-20政策的具体化,即一个房地产开发项目应预留出20%的面积用来做经济适用房(指价格不高的房屋),20%面积用于社会廉租房(即由政府或非盈利组织拥有或管理的房屋),20%的面积用于家庭房(拥有3个卧室以上的大房),但由于房地产开发商的强烈反对,最新公布的条例做了部分调整,把20%的家庭房比例降到了5%,把经济适用房和廉租房比例降到了10%到15%之间,不过具体的实施细节还没有公布。

据悉,这一条例主要适用于建设5个以上住房的开发项目,住宅套数在5到49之间的建设项目可以不建设按比例分配的经济适用房,但需要向社会住房基金缴纳相应数额的款项。这一新的条例还需经过市政府议会的批准才能生效,如果被通过的话,将于2021年1月1日起生效。

出生于英国伦敦的Damaris Rose教授,自上个世纪60年代就开始研究蒙特利尔的高档化现象,是魁省第一批对此主题感兴趣的研究人员之一,总结自己30多年的研究,Rose教授认为政府应当干预高档化现象,而不能听任肆无忌惮的房地产资本市场运作导致住房成本上升和可负担得起的出租房屋库存受到侵蚀,比如提供补贴来修缮老社区的住宅,再比如魁省的租房委员会(Régie du logement)应该设立一个租约登记处,以控制房东不合理的提高房租等。

 

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