房产

加拿大皇家银行最新的房屋可承付性报告出炉后，许多买房者所盼望的房价下跌令房屋承付能力改善的情况并没有出现。 特别是在加拿大最炽热的两个房地产市场多伦多和温哥华，皇家银行的这份报告认为，这两个城市的房屋承受力一直都在危机水平。尽管，过去两年里的房房价值下降，却被利息上升部分抵消，再加上银行按揭的压力测试等因素，房主的承付能力一直都非常脆弱。 如果仅仅从普通加拿大人向CRA税局的申报收入水平看（不含现金收入，海外资产收入，灰色收入等），在温哥华维持独立屋的费用为收入的115%，这意味着正常工作的加拿大人在温哥华即使可以买独立屋，在不出租的情况下也难以维持相关的费用。 在多伦多这个数据为79.1%，同样可以看出，普通上班族在多伦多独立屋的代价有多高，几乎没有收入可以做其他事情了。 问题最严重的地方是，即使我们普通人不买独立屋，在多伦多和温哥华，只要你买下任何类型的房子，只要有个房顶，那么代价也是相当不菲的。 从去年第四季度的数据看，在温哥华一个普通人，按照正常的加拿大收入申报情况，每年需要把收入的84.7%用于支付房屋拥有的费用上。在多伦多情况稍好，但也需要把所有收入的三分之二用于住房上。 皇家银行的首席分析师Craig Wright 表示，所有数据显示，加拿大房屋可承付力，特别是温哥华和多伦多还是在危机水平。 皇家银行认为，加拿大的房价未来不会有进一步下跌，而是保持稳定增长态势。如果是这样的话，那么，现在的房屋可承付能力想要改善，就必须增加收入。实际情况是，加拿大人保住现在的饭碗就不错了，加薪根本是个梦想。 就在房地产市场承付能力季度脆弱的时刻，我们马上要迎来另外一次外部冲击，这次不是加拿大央行加息，也不是海外买家加税，而是联邦自由党政府在四月一日祭出的碳税政策。 自从杜鲁多政府为了环保和拯救地球提出碳税计划后，安省保守党政府就拒绝执行，但是胳膊怎么也扭不过大腿。千万别小看这个税，任何税一加上，就别想取消。加拿大本来没有个人所得税，在第一次世界大战为了支付军费才加上，看看一百年来的个人所得税从象征性的一点点，逐步演变成现在的个人最高税档53%，而且NDP还在要求将captial gain 税基增加到75%！ 过去的事情如果觉得太久的话，大概一些朋友还记得十年前的两税合一吧！安省原来的消费税只有8%，有些商品原来只交一个税，两税合一后却要两项税都交，小到汽油，房租，洗车，大到房地产，突然加了5%的税收，是一笔巨大的费用。而且，原来一些商品和服务只交5%的GST，两税合一后税率从5%直接增加8%的PST而达到13%，应缴税会膨胀近160%，是一个巨大的增幅。 现在的联邦碳税也是同样道理，一旦开始征收，以后就是把自由党选下去恐怕也不会再取消了，看看海外买家税吧，只不过是个选举口号，真正拿到选票就不知声了，这个道理老选民都懂。说白了，所有政府税负，无论什么借口，其实就是变相涨价，等于给老百姓本来就拮据的生活伤口上又撒了一把盐。 根据联邦碳税的规定，将对每吨二氧化碳的排放征收20加币，但这仅仅是个开胃菜，以后每年增加10块钱加币，到2022年就达到让人炫目的每吨50块钱加币。普通人都活在当下，就以现在的碳税水平，每升汽油将会增加4.42分，家用天然气涨价3.91分，这下住大房子开大车的人们钱包又要烧个窟窿了！ 按照这个情况简单计算一下，安省每个家庭每年将要多支付1000加币，如果您觉得多的话，这才只是开始，因为碳税很快就要涨到每吨50块加币！ 今年以来国际油价暴涨，德州轻质原油一路突飞猛进的时候，自由党联邦碳税再落实，我们加油时可真是有的受了。 本来，加拿大的汽油价格就大幅高于美国，作为一个类似沙特的产油国来说，这简直是个笑话。在2010年安省自由党麦坚迪政府的两税合一开始执行后，这种情况从糟糕变成噩梦，油价从只收5%的GST，一下子变成要征收13%的HST税负，几乎翻了三倍。 我们看到，在过去每桶150美元的油价情况下，我们加油要一块多加币，可是后来油价跌到30多美元的低谷时，我们加油照样要支付一块钱左右的费用，很多人都不明白原因：无他，都是自由党政府税负惹的祸！ 现在，即使安省反对，联邦政府照样强推这项税负， 会造成比直接征收碳税更严重的后果，因为往往中污染企业都是国计民生的公用事业，他们涨起价来，老百姓就倒霉了。 我们驱车到大瀑布游览时，路上经常看到有种菜的大棚，其实安省有不少这样的Greenhouse， 为大家种植蔬菜水果等生活必须品。 一位大棚农户向媒体爆料，她收到的实际账单，从去年的19000块，一下涨到42000块。另外一位大棚菜户也表示，他的16英亩番茄Greenhouse的账单去年为12万加币，今年预计会暴涨至24万加币。 所有数据都表明，碳税的实施对于生活和经济的实际影响要远远高于预期。这位大棚主人表示，政府如果一意孤行，安省的Greenhouse行业中，许多人都会转向利润更高的种植业，例如大麻行业，那么本来用于种菜让人健康生活的产能，将被迫驱赶到损害人体健康的休闲大麻，这难道是政府希望看到的吗？ 杜鲁多总理为了拯救地球暖化的问题，在政治上正确的口号下，加拿大老百姓却要为此买单，多伦多和温哥华的普通工薪族的生活日益艰辛：汽油费也好、暖气费也好，完全是安省省民最必须的开支，是衡量生活标准底线的标志，这些都将面临大涨价。 如果蔬菜大棚全都变成大麻种植场，我们每天的蔬菜水果就只有靠从美国和墨西哥进口。加元贬值的前景下，我们将会面临一场更加严重的输入性通胀，所有超市从菜价在过去都纷纷上涨。 Loblaw公司的首席财务官Darren Myers表示，我们一直都致力于不涨价，但是货源供应方面不停的涨价，另外一方面政府强行提高最低工资，使得我们不涨价的努力显得徒劳。 现在就不说去年涨了多少幅度，仅仅刚过去的二月份，加拿大主要超市的食品价格上涨3.4%，如果您觉得这个离谱的话，同样是二月，新鲜蔬菜上涨了14.3%，光是土豆就涨价12.1%！ 谈到土豆，选民都非常健忘，其实，加拿大有过类似碳税的不愉快经历，这就是杜鲁多的父亲曾经在80年代推行的名为“国家能源计划”的政策，由此国家对能源的控制达到了损害经济增长和就业的程度。 这个计划就此变得相当有争议，即使是在2015年大选时，杜鲁多的名字在阿尔伯塔依然臭名昭著。据说，杜鲁多家族的人在阿尔伯塔连抓流浪狗的工作都干不上。 因此在去年10月，当杜鲁多宣布碳税计划后，萨省环境部长用词激烈地指责杜鲁多，是在重演他父亲多当年用“国家能源计划”在西部能源省份背后插刀的手段，盘剥西部能源资源丰富的省份。 碳税这件事，远的不说，近几年在同是英联邦的澳大利亚也曾经闹的满城风雨。澳洲美女总理茱莉亚-吉拉德上台后力推执行碳税，以减少污染注重气候变化。 但是，在碳税的执行实际情况看，碳税的执行并没有减少排放，因为大部分重污染企业都是关系到民众生活的，因此企业将成本通过涨价的形式专家给消费者。 百姓承受痛苦，环境丝毫未改变。人们认为这完全是一个谎言！就像经济学家所担心的那样，老百姓生活成本大幅上涨，澳洲百姓怨声载道，认为政府不去为民众福祉奔走，却巧立名目搜刮民脂民膏，损害民众利益，于是掀起轩然大波。 澳洲碳税的执行，使得茱莉亚吉拉德民心尽失，她所领导的工党在2013年的大选中惨败！ 加拿大人对于远在澳洲的事情几乎一无所知，加拿大选民对于杜鲁多父亲在四十年前的事情同样一无所知，所以2015年再次把网红总理选上台！ 虽然自由党联邦政府对于选民的智商低估至极点，却挡不住经济分析师一再发表各种警示：认为加国政府实行碳税可能导致能源价格上涨，从而抬高物价，影响企业产品竞争力，民众生活成本上升，抑制其消费意愿，阻碍经济发展。 如果增加每吨碳排放征收，加拿大经济的各行各业，从天然气、电、公交、食品、家具、汽车、服装、烟草、服务和住房的价格都会有相应的涨幅。 碳税开始执行时还体会不到各方面的费用不断上涨，相信随着时间的推移，很多普通民众从最初的被蒙在鼓里，到后来看见自己的各种房屋和交通相关的账单，就会吓得跳起来。 在加拿大债务负担创下历史记录的今天，多伦多温哥华房屋可承付力处于危机水平的时刻，即使加拿大央行不加息，联邦自由党碳税实施起来，会再来一次360度无死角的物价上涨，让身背房贷，工资有限的民众如何负担呢？ 过去安省高昂的电费，一直是选民的大槽点，最终导致安省自由党的下台。现在，随着2019年联邦选举越来越近，联邦自由党选择在这个时点强行推出碳税，也许三月份预算大肆派糖的努力，包括买房补贴10%的超级福利，都可能会付之东流。今年秋天的大选结果到底如何，将是再次考验加拿大选民的时刻。（来源：理财人生） ...

【七天讯】（梓丰编译报道）前不久公布的联邦2019年预算案中，“降低首次购房的门槛，给与购房者10%房款的免息贷款”算是最大的亮点之一，这个名为首次买房者补助计划（First-Time Home Buyer Incentive，FTHBI）真的能让首次购房者受益吗？ 先让我们看一下这个补助计划的具体内容。在加拿大贷款与房屋协会CMHC框架下，联邦政府将在未来三年内，拨款12.5亿为首次购房者提供房款总额最高10%的无息贷款。具体来说，申请人的家庭年收入在12万元或以下，单身人士在5万元以下，可以向CMHC申请免息贷款加入到买房的首付中以降低贷款额度，房屋贷款的总额不得超过年收入的4倍，这个免息的贷款额最高是新房房价的10%，二手房房价的5%。 举例来说，一位首次购房者看中一套价值40万的新房，但手里只有2万的存款，仅能支付5％的首付，这样他就需要贷款38万来买这个房子。在新政策下，他可以申请房价10％的无息贷款，既4万元加入到他的贷款里，这样他的贷款按揭额将降到34万。贷款额度小了，每月支付的按揭款就会相应的减少，从原来的每月1973元降低到1745元，每个月可少交228元月供。当然，这4万元的免息贷款会在卖房的时候一次性还给CMHC，但具体的还钱步骤，预算里并没有提及。 由此可以看出，要想享受这个福利有许多限制条件。首先，FTHBI由国有企业——加拿大房贷及住房公司（CMHC）负责，只针对CMHC的客户，即首付低于20%的房屋买家，因为首付不足20%的买家将被强制购买CMHC按揭保险。对于华人来说，一般买房的首付都会超过20%，仅此一条就可筛除很多可能的华人受益者。 而且CMHC目前房贷保险运作方式是，首付越少，保险费率越高。如首付5%，CMHC首付补助5%，买房人虽只需贷款90%，但仍得按95%贷款计按揭违约保险费率 。 此外，买家必须凑齐至少5%的首付，家庭年入必须在12万元以下。除此外什么细节都没有，那么首付补助怎么还？ CMHC提供的这笔首付，最终都是要还的，或卖房时还，或买家提前还。但买家是只还补助款（相当于是政府无息贷款）？还是政府从房屋今后售价中按当初首付补助比例提取5%或10%？目前还不清楚。 上述两个还款方案，具体计算起来，差别很大。举例说，房价40万元，CMHC首付补助10%（相当于4万元），几年后房子升值至60万元出售，按无息贷款方式，只需还4万元。如按10%的首付补助比例还，得还6万元，对于政府和纳税人来说，是赚了。 如果房子从40万元贬值至30万元，按原补助金额还，仍需还4万元。按首付补助比例还，只需还3万元，对于政府和纳税人来说，是赔了。 其次，该补助计划限定家庭收入不能超过12万，贷款额度最多只能是收入的4倍。即一个家庭的最高贷款款额不能超过48万，加上首付最高接近20%（以保证被纳入CMHC），最贵能买到接近60万加币的房子，这个价格有可能在一些华人聚居的大城市，如蒙特利尔或卡尔加里买到一所房子，但对于房屋均价分别高达92.5万和76.5万的温哥华和多伦多的首次买家来说，几乎没什么帮助；但若一个家庭的年收入只有几万元的话，最多只能贷款十几万，在房价高企的今天，恐怕在大部分城市都找不到20万以下的房屋了。而且这项计划并非即时生效，政府希望最早能在今年9月份正式实施。 补助会导致房价大涨？ 不少人担心，在不追加新房建设的情况，政府出资帮助更多买家入市，有可能推高房价。 Options for Homes（OFH）非盈利住房机构的CEO Heather Tremain女士认为，首付补助计划每年只耗资4亿元左右，金额不大，对房价影响估计也是微乎其微。 卑诗大学商学院教Thomas Davidoff则认为，首付补助计划如按补助比例还款形式，不采取无息还款形式，对住房市场的影响不大。2016年卑诗省政府搞的首次买家5年无息贷款补助，相当于白给钱，变相地刺激住房需求，结果也没对房价上涨产生压力。 不过，加拿大道明银行的经济师认为，首付补助计划加上另一项买房刺激预算（即首次买家注册退休储蓄计划RRSP买房提取金额从原来的最高2.5万元增至3.5万元），将会在2020年前把房价推涨2～5%。 ...

【七天讯】（记者梓丰）蒙特利尔南岸Chambly 的居民Martin Gaulin-Gendreau收到新一年的保险费账单, 打开后吓了一大跳，保费从原来的每年295元涨到583元，差不多涨了一倍，而这并不是特例。 近10年来，魁省的财产保险费用一直都比较低，每一年的涨幅也比较小，但这种情况将在今年以及接下来的时间内有所改变。魁省的汽车保险在今年将会上涨10%到20%，因为近年来索赔频率大幅增加，因同样的原因，魁省的房屋保险，包括一般的住房，共管公寓，度假小屋等也将跟着上涨，且涨幅比较大。原因是由于极端天气造成的损坏大幅增加，导致索赔的数量和金额都创新高，保险公司原来设定的保费不能cover成本，提高保费也就成为自然之举。 加拿大保险局BAC（Bureau d’assurance du Canada ）指出，最近几年来，由气候原因造成灾害明显增多，火灾、飓风、暴雨、洪水、龙卷风、冰雨等极端气候的频繁发生导致房屋受到损害的而引发的索赔案例大量出现，各大保险公司都不得不大幅度提高保费来应对。其中因房屋进水导致的损害是屋主们申请索赔的最主要原因，在魁省，因水灾导致的赔偿金额占保险业全年索赔金额的一半。 其实不止魁省，加拿大，全世界的各种保险费用都在上涨，一方面是极端天气导致的大规模灾害，比如阿尔伯特省、加利福尼亚州的森林大火，魁省春季的洪灾等；另一方面是频繁发生的恐怖袭击，都导致保险公司的赔偿金额以及相关费用超过保费的收入。另外，保费上涨还有通货膨胀以及房价上升等因素在里面，所以不论你是否提出过索赔，都可能面临保费涨价的问题。 如何降低保险费 如果做足功课，把房屋保险费减低几百元还是有可能的，下面是常用的几个降低房屋保险费的办法。 1. 多询价。可到各大保险公司网站询价，找到满意的最低价格后可直接下单或者利用这个价格向保险经纪施压，并强调要在24小时内得到确认，否则将签约别的公司，一般可以从保险经纪那里拿到期望的价格。大多数保险公司鼓励网上认购,有的还给予一定的优惠. 2. 房屋与汽车保险在同一保险公司购买。一般的保险公司都会提供一些优惠以鼓励客户把汽车及房屋一起投保，还有一些公司推出单一免除额（deduction）﹐即汽车跟房屋在同一个意外下受损毁，保险公司只要求客人支付其中一个免除额便可。车险和房险在一起的好处还可减少向不同保险公司查询的时间，避免忘记不同公司保单到期的日子等。 3. Security Alarm安保系统。家中安装了中央防盗及防火警报系统一般可获得10-20%的保费折扣，还有一些保险公司对设有洒水系统、一氧化碳探测系统、水管漏水或结冰探测系统的房屋给予额外折扣。总之，家居安全设施余越完善，获得的折扣也越高。 4.不吸烟,居住时间长或者屋主年龄超过50岁都会获得一定的折扣。 5.提高免除额度。房屋保险的免除额度越低,保费越高。如果一些小意外可自己修理的话,便可考虑提高免除额. 6. 无房贷。房款付清的住户自然有较宽裕的财力来保养及维修其物业，因而减低房屋因年久失修而引发的破损，保险公司也就很乐意提供更多的折扣。 7. 好的信用记录。若能保持良好的信用记录，部分的保险公司也会给予适当的折扣。 魁省主要的保险公司及优惠政策： 公司名称 优惠政策 Allstate 车险、房险一起 新建住房 安装安保系统或者水灾探测系统 房款付清 最近几年没有申请索赔 Aviva 车险、房险一起最多可省500元 最近5年没有提出索赔 房款付清 Banque Nationale Assurances 车险、房险一起可节省15% 拥有国家银行的银行账户 Bélair Direct 车险、房险一起最多可节省15% 钥匙丢失可免费换锁 单一免除额 Desjardins Assurances 最近几年没有索赔可获得15%的优惠 安装安保系统可获得15%的优惠 安装防水倒流装置 车险、房险一起 漏水和水管结冰探测器 Industrielle Alliance 房险和车险或其他险种一起 安装安保系统 长期居住屋主，公寓要1年以上，独立房要5年以上 Intact Assurance 房险与车险一起 单一免除 丢失钥匙免费更换门锁 La Capitale Assurances générales 房险和车险一起 如果签订两年合同，两年内保费不涨 提供免费的自行车和游戏机保险 可根据个人需要订制保险条款 增加司法保险只需每星期1元 PMT Roy 屋主不吸烟 安装安保系统 屋主有某专业协会的职业保险 房险与车险一起 Promutuel Assurance 24岁以下的学生可有10%优惠 房险和车险一起最多可优惠25% 安装安保系统可享受15%的优惠 安装漏水探测仪 房款付清 新房可享受10%的优惠 不止一处房屋保险 RBC Assurances 网上申请保险 房险和车险一起 最近5年没有提出索赔 新房 房款付清 安装安保系统 SSQ Assurance 网上申请保险可获60元优惠 拥有FTQ股票 房险和车险一起 每年仅10元保无限司法费用 TD Assurance 房险和车险一起 单一免除额 免费更换门锁 ...

【七天讯】（七天记者 梓丰）最近几年来，蒙特利尔的房地产项目越来越受到来自中国投资者的青睐，而最新的统计数据也证明了这一点，来自中国的买家已经超过传统的来自法国和美国的买家成为蒙特利尔房屋交易的主要购买者。根据JLR Solutions Foncières对2018年蒙特利尔房地产交易的最新统计，去年共有1012个住房单位被来自外国的买家买走，其中313个单位的购买者是中国人，占总量的31%。这里说的中国人不包括移民，而是持非居民证件的暂时居留者。而在2015年，蒙特利尔仅有36个住房单位被中国人买走，不到三年前时间涨了近八倍。加拿大贷款和住房公司（Société canadienne d’hypothèques et de logement）也显示在2018年的前八个月，购买者为中国人的房屋交易数量同比增加了64.3%。 由于蒙特利尔和法国的特殊关系，来自法国的购房者一直以来都是蒙特利尔房地产市场的第一外国买家，这种状况在2014年第一次被改变，来自美国的买家数量首次超过了法国，但美国的冠军宝座只做了三年，就在2017年被来自中国的买家超过，法国则沦为第三。 据专注于外国房地产项目的网站Juwai.com，中国人对蒙特利尔房地产的兴趣开始于2016年，特别是原来的热点城市温哥华和多伦多相继征收20%和15%的外国买家税以后，来自中国的投资热情并没有因此受到打击，而是转移到加拿大其他城市。 与2017年相比，中国买家对加拿大房地产查询在2018年增加了8％，最受青睐的是哈利法克斯和卡尔加里。在2018年，中国买家对温哥华房地产的询盘同比下降2.8％。而多伦多的的询盘则下跌10.3％。与此同时，哈利法克斯的查询增加了394％，卡尔加里增加了234.4％，蒙特利尔增加了35.7％，渥太华增加了32.5％。这家帮助中国人购买外国房产的网站还和京东商城(JD.com)达成协议，现在中国买家可以通过京东商城的平台看到多国的海外房地产销售信息，这些国家包括加拿大，美国，英国及澳大利亚。根据相关资料，京东商城是中国仅次于阿里巴巴的的网购平台，出售商品种类繁多，包括家电、手机、服装、食品，以至医药等各类商品，号称拥有3亿消费者群；而居外网则是中国最大的以提供海外房地产信息为主的网站，拥有全球约200万个房源。 2017年3月，由居外网和苏富比国际地产（Sotheby's International Realty Canada）联合所做的调查显示，中国人2016年在加拿大主要城市置业的主要动机是为了孩子教育；其次是“自用”。 从不同城市来看，中国客户在蒙特利尔看房有46％是为了孩子教育，温哥华为44％，多伦多41％，卡尔加里则为9％。 若论以“自用”为目的，在卡尔加里寻找物业的中国人有62％，多伦多37％，温哥华25％，蒙特利尔则为34％。 ...

【七天讯】（记者 梓丰）已经举办了23年的蒙特利尔房地产项目参观开放日活动将于3月30、31和4月6、7日两个周末举行。这个活动的创始人Jacques Beaulieu在23年前创立了The Open House Weekends新建筑展时，当年只有六个新项目参与，今年则有超过70个房地产项目参加，使该活动成为魁省同类活动中规模最大的一次。 目前在大蒙特利尔地区，约有600多个新建的房地产楼盘项目，这就使得买房者收集相关信息和参观样板房成为一项费时而繁琐的事情。在这两个周末的开放参观活动中，买家可以在网上一次查看70多个房地产项目，了解各个项目的情况，轻松比较各个项目的价格、特色等，以便做出适合自己的选择。 对新房感兴趣的朋友需要去该活动的网站https://monhabitationneuve.com/ListeProjets.aspx?villeId=ALL 查看完整名单，看到自己感兴趣的楼盘项目，可直接查看该楼盘的详细信息，也可点击它们的官方网站来了解。若想去亲自去看，可在四个周末的下午1点到5点之间到它们的售房地点或楼盘现场参观，不需要预约。 虽然参与开放日活动的楼盘项目只占整个蒙特利尔市场的一小部分，但Beaulieu先生表示，该活动可使买家轻松比较各个地产项目的优劣并了解市场趋势。例如，今年的一个重要的趋势是“更环保”的住房，房屋的设计和建设侧重于节能、环保，比如采用环保的LEED认证，或者以公交为导向或以行人为导向的设计思路。再比如“更智能”的住房，房屋设计与智能控制相关连，包括跟互联网连接的厨房设备、家居电器、电子设备等，以便于住户进行远程操控。 周末开放参观日的活动把参与的地产楼盘项目分为六类：针对首次购房者的经济适用房(价格低于25万外加税)、带有三间或更多卧室的家庭住房、针对投资的性价比合理高档物业、豪华住宅（包括豪华公寓和独立房屋）、适合老年人居住的55岁以上住房项目，以及出租公寓的项目。 Beaulieu先生还表示，近年来开发商已经开始通过独特的、专门为55岁以上的购房者设计的新型住宅来应对人口老年化的趋势。为什么要把55岁以上的项目单独列出来呢？因为针对55岁以上老人设计的房屋与普通房屋设计不同，这些项目要充分考虑到老人居住的独特性，要在室内光线、视线、隔音、物品存储、无障碍通行以及家具细节上满足老人的独特需求，特别是对行动不便的老人。比如要在进门处、楼梯口提供扶靠、安坐的条件等。 Beaulieu先生对七天记者表示，去年共有16万人在网上查询了参与该活动的楼盘项目名单，其中有3万3千人是查询适合首次购房的经济适用房项目。 ...

上周，加拿大财长莫奈宣布了联邦自由党上台以来的第四分预算案，也可能是最后一份预算案，因为今天将要面临联邦政府的换届选举。看到这份预算案后，众多分析师都惊呆了，这完全是一份不顾国家前途的选举预算案，而且更让人担心的是，完全有可能会成功的让自由党再次连任！ 自由党的预算案继续过去的大肆派糖花钱风格并不奇怪，这次的预算案却是真的登峰造极了！ 在未来的六年里将花费228亿加元，用于127个新项目，这些项目中最引人注目的就是政府帮助首次置业者买房! 财长莫奈对记者表示，加拿大人一房难求的情况，政府都看在眼里，许多生活在多伦多和温哥华的居民一直都向政府请求，如何能够缓解住房承付性的压力。 财长莫奈在公布预算前，试穿一双新鞋子，这是每次联邦预算之前，加拿大财长的惯例。 莫奈在预算案公布前动情的发表演讲：在温哥华和多伦多的人们，要寻求一个叫家的地方，不仅是个挑战，对于大多数勤劳工作的加拿大人，这简直是无法实现的梦想！ 为了帮助这些加拿大人，为了他们能有个梦想的家，联邦政府将建立一个新的政府与首次置业者合资买房的项目。对于首次置业者，购买新建房屋时，只需要拿出5%的首付，政府将会补贴房价的10%，购买二手房时，同样拿出5%的首付，政府拿出5%的资金，帮助大家买房置业。 这笔钱没有利息，一直到房屋拥有者还清房贷时，或者卖出房屋时才需要归还本金。换言之，这是一笔长期的无息贷款！ 政府资助买房的这个项目简直是一声春雷，可能马上就要唤醒冰冻了一年的加拿大房地产市场！政府白给钱，不买房还不就成了傻子吗？这个项目的核心群体是年轻人的千禧一代，据自由党的内部调研数据显示，2015年大选中年轻人的选票发挥了重要作用。但是，最近由于自由党干预兰万灵案件司法程序的丑闻，年轻人的选票正在流向更加偏激的NDP新民主党，为了夺回他们的选票份额，自由党急中生智，才催生了这样一个派糖计划！ 要想获得政府的资金，首先必须是首次置业者，其次家庭收入少于12万加币。第三，这些按揭必须是加拿大房屋贷款公司CMHC担保项目下的，一旦违约有政府保险。 按照这些要求，我们可以看出，基本上来说，银行的压力测试并未取消，年轻人的购买房房价格基本在50万以下，那么，这项政策更多的利好Condo市场，而不是独立屋。 确实，在全民皆房的加拿大，还有谁没有房子呢，加拿大的房屋拥有率在西方发达国家中属于较高的，真正的实现了居者有其屋！ 特别是在2008年金融危机之后美国人痛定思痛，把精力用在投资股市、科技创新和经济发展上，房屋拥有率出现下降。加拿大则走向相反的方向，所有资金都流出股市，流向房地产，资金流动性越来越差，房屋拥有率在2012年后首次超越美国，这是北美百年历史中的第一次，此后加拿大的房屋拥有率就一直与美国扩大差距，目前已经遥遥领先！ 当然，这种领先是有代价的，加拿大国民的债务与可支配收入的比例在2018年第四季度达到179%，而美国在同期则只有102%！加拿大人的债务水平之高，已经远远超过美国在2007年房地产崩盘的139%！可是，这种境况一直维持了近十年，加拿大的民间债务水平已经到了经济学无法解释的程度！ 我们不妨沙盘推演一下今后的情况，第一，选民不买账，那么自由党政府的这次联邦预算，将成为最后一次的预算，那么在九月份开始执行后，保守党上台，很有机会在今后的施政中进行修正，这种过度借债消费的政府预算局面将会被扭转。 根据这份预算，加拿大联邦政府如果再让自由党掌管的话，政府赤字不仅没有像杜鲁多上台前所讲的预算会自动平衡，反而由于无节制无理智的大肆派糖，目前6800亿加币的联邦债务，在今后几年里会再增加近一千亿加币的债务！ 另外一种局面，则是自由党这次联邦预算的初衷，选民一边倒的拥护自由党继续连任。那么，加拿大今后的情况就值得担忧了。 在全世界都从房地产中走出来，开始刺激经济发展，鼓励科技创新，大力发展股市，甚至将股市作为核心竞争力的大时代里，加拿大如果选择自由党，其实就是选择了逆潮流而动，将资金抽离股市，抽离实体经济，将所有资金引流到房地产！ 这样发展下去，很有可能，多伦多和温哥华的街头又将排起买楼花长队，大街小巷的抢offer大战又要重新上演！看看多伦多湖边的高楼一座座拔地而起，不仅遮挡了湖景，而且疯涨的价格让人喘不过气来。持续的房地产疯涨，造成的去实业化正在严重威胁着加拿大的实体经济。 房地产的快钱效应，对实体企业的投资人是一种诱惑，开始审视实体项目的投资回报，很多人讲，做过房地产，其他钱都不想赚了。这种情势无意中对实体经济形成倒逼机制，令许多企业举步维艰。自由党继续执政下去，将会给目前的企业困境雪上加霜。 不仅如此，自由党的这份联邦预算相当于一个毒丸，从政治正确的角度看，反对党例如保守党无法反驳，试想一下，在大选年里，谁攻击自由党的买房福利计划，就是掠夺选民的福利，保守党里哪个政客会傻到这种程度呢？这次的自由党预算公布后，保守党议员一言未发的就退场了！ 更加危险的是其溢出效应，加拿大房地产市场的这一轮牛市，在2017年四月戛然而止，其中政府行政命令打压，财政部的贷款限制是两把利刃，最后补刀的却是加拿大央行。 乌克兰裔的加拿大现任行长波洛兹，与前任高盛投资银行出身的行长卡尼不同，卡尼是加英双重国籍的英国绅士，现任英国央行行长。波洛兹则是个典型的学者加官僚，一直都在加拿大发展银行，IMF国际货币基金组织等机构任职，这些机构都属于半官方性质，与高盛等商业化投资银行出来的人完全不同。 波洛兹非常擅长于见风使舵，深谙政道。在加拿大政府对房地产动手前，无论多少数据显示地产过热，以及分析师强烈呼吁的加息，他就是在利息政策上按兵不动静观其变。在加拿大两级政府采取打压房产行动后，这个地产脆弱的时候，波洛兹本来应该观查一下政策对房地产的实际影响再做决定。然而，波洛兹却行动神速，在此后一路疯狂的加息，对于房地产的痛苦，以及来自五大银行分析师的暂缓加息呼吁毫不理会。 这次的联邦预算出炉后，政府对于房地产的政策动向再明显不过。很有可能的是，波洛兹又要行动了，在四月份加拿大可能会迎来一次降息！ 这个并不是空穴来风，目前加拿大的国债市场已经涨疯了，国债收益率狂跌，加拿大与美国的十年国债收益率差距，即将达到1990年以来的最大差距。上一次如此大的差距出现在2015年，此后果然如同国债市场所预计的，加拿大央行进行了两次降息，房地产市场出现了疯狂的上涨！ 加拿大联邦政府这次的预算，如果能够再一次拉动房地产市场，疯狂的派对后，可能会引发比2017年更加严重的后果。试想一下，一个40万的condo，自己只要拿出20,000块钱，政府就白送40,000，这笔钱一直到卖出之前都不用还，这将最大限度的刺激人们买房。当年美国0首期买房的广告满街都是，所有的按揭都由国家担保，其实就是房地美和房利美，然后买房的人实在太多，干脆打包成次贷债券卖到全球，最终导致2008年百年不遇的金融海啸，与其说是天灾倒不如说人祸！ 这次加拿大联邦预算白送钱给大家买房，所有按揭都是加拿大政府担保，其实就是加拿大房屋贷款公司CMHC，这家公司可以担保买房的房贷，谁来担保他呢？与加拿大CMHC功能类似的房地美和房利美2008年由于按揭担保同时倒闭，当年美国政府不得不调集纳税人的资金，再启动美联储印钞，纳税人的钱就不说了，光是美联储就足足印了三万亿美元！美联储的资产负债表从2008年的0.8万亿，扩张到目前的四万亿！ 加拿大毕竟不是美国，没有足够的能力从其他国家融资，让世界为其房地产买单。可是，加拿大联邦预算要走的这条路，却是与美国当年的次贷同出一辙，美国可以走出次贷危机，靠的是其强大的国力，以及强大的国际地位，加拿大也要邯郸学步，今后就只有让本国纳税人买单，逐步走上希腊化的道路！ （来源：理财人生） ...

笔者前些时间厨房水斗严重拥堵，普通的办法已无计可施，于是找来一位水管工维修，他表示要更换全套水管，包括地下室水管至分叉口。报价500元，砍到450元，结果一个半小时就完工了，算下来除了PVC管子的成本外，他时薪至少也有200多。 同样是这位水管工，帮忙修整因一年前漏水而受损的天花板，总共来了三次（第三次即维修水管），铲掉受损部分并粉刷，花了300。 在加拿大要住独立屋，又不会DIY，那么处处都是开支。记得以前一个网站上有一位哥们吹嘘，维修空调冷暖一天跑了8家，到手2600元现金。手艺人只要有客户资源，可能活得比你我都潇洒。 反过来看，屋主的各项开销是巨大的。比如我，撇开6000多一年的地税不算，水电煤气、各类修整也都不是小数目，还没有雇人锄草和扫雪呢，再过个两年，屋顶也要换了。所以大House住了两年半，基本上我们原先那点存款都已经消耗得差不多了。 隐性贫困户，就是指这种看似有房有车（车子也是现金流侵蚀大户）、却日益看着现金流枯竭而无能为力的“有钱人”。如果有高收入的工作那倒也罢，就怕工作不咋地，一不留神还可能失业，那就一步跌下神坛无力回天了。 最近发布的年度加拿大皇家银行RBC房屋所有权民意调查显示，近四分之一的加拿大人认为自己是有房贫困人口，这意味着他们将30％或更多的收入用于自己的居住房屋的花销。 加拿大房屋花销包括抵押贷款，房产税，保险，维护和水电气垃圾等公共事业。基本每月这个费用就需要400加元左右。而房产税更是大头。即使你有很多钱可以买下一个1000万的豪宅，但如果你就是个普通上班族，1%房产税就是10万，那基本每年挣得钱还不够交房产税。普通人自然不会去持有豪宅。五分之二的加拿大人表示，有房贫困是一个客观存在的事实，只有不到一半的人回答调查说，拥有一个家庭是值得的牺牲。 与此同时，超过一半的受访者表示，他们不会将自己置于贫困家庭的位置，92％接受调查的人表示，有房贫困可能导致精神压力大而出现问题。 房屋所有权民意调查由益普索进行，并在1月9日至21日以及2019年2月14日和15日期间对18岁以上的2,223名加拿大人进行了调查。 很显然，有房贫困户将可能是目前过高的国民负债/可支配收入比状态下最容易被牺牲掉的那个人群。我知道一位租客，卖掉比较偏远的房子，拿着几十万房款租房，并等待入市的时机，尽管生活有些颠簸，但夫妻两人都有工作，现金流相对还是充沛的，因此心态很好，在租房方面挑挑拣拣，还养了一辆皮卡、一辆SUV，过着典型北美中产生活。相反有房一族却整天望着雪片般的账单愁眉不展，还不包括不确定性的费用。他们生怕会有新的事情发生而损失更多的钱。 再加上两年多来楼市不景气，过高的挂牌量/销量比意味着只要你想卖房，肯定会被买家狠狠卡上一个价格，买方市场呗。 有房的贫困户日子越来越拮据，但在政府的眼里它们还是上好的“鱼肉”，联邦自由党的碳税以及各项税费的增加，当然就是冲着他们而来。但既然你都有房有车了，基本上也就无路可躲了，等着挨刀就是。 来自：理财人生 ...

前一段时间，一个32岁的印度小哥用不到十年的时间，在多伦多买了十套房子，总资产过千万的励志故事刷屏，咱们先来回顾一下小哥的发家史，然后再透析一下这背后的秘密。 小哥18岁出山，被劳里埃大学录取。本科四年，没有全A成绩，但是参加了非常多的社会活动，老爸给了两个学期的学费生活费，然后小哥就断粮了。小哥通过举债和不停地工作来艰难地维持着学习、工作和生活。毕业的时候，小哥背着一屁股债，以及被CIBC拒绝的offer，很艰难地去了华尔街，觅到一份CIBC在华尔街分部的分析师职位。 工作满一年以后，小哥义无反顾带着省下的八万块存款，辞职不干了，回多伦多去Nestle找了一份销售的工作。那时是2010年。 房地产市场在2008年金融危机过后开始复苏，市场回暖迹象明显。小哥嗅到这个机会，在地铁沿线的Yonge Finch买了一个Bunglow，花了50万，不只是用贷款，而且是和自己叔叔合伙买下了这个房子。房子买下以后，小哥搬进了地下室，楼上租出去，1900一个月，这样租客就帮小哥还上了房贷和地税，小哥从此有了充斥着蟑螂和漏水的地下室之家。 小哥买了第一个房，发现租客养房这个生意非常不错，于是开始充分地研究市场，包括搜索所有能找到的买房、卖房数据，每天追踪public mls挂牌房屋，自己开车四处转悠，记录客户车道上停的什么车，来判断社区住户平均收入水平以及可能的房价。 于是2011年，小哥赶紧买了第二个平房，66万，赶紧让租客帮他还贷款和其他费用，生意开始运转了。 2012年，小哥在Sheppard West地铁站旁边买了个楼花，大概也是五十来万。 2013年，小哥和叔叔把地下室漏水和充斥着蟑螂的平房重新贷款，套出来15万，和大学同学合伙又买了一个平房。 至此为止，小哥有四套房。每套房都是租客帮忙养着贷款地税其他费用，小哥只是把自己名字写上，找到合伙人一起，交了首付（首付也是银行里套出来的），然后就坐拥一大堆房产。小哥因为被太多朋友咨询买那么多房产的心得体会和诀窍，干脆自己考个地产经纪牌照，顺理成章地为朋友们悉心服务。 2015年，小哥又找到合伙人，同样的，买平房，不同的是，这次买在Etobicoke。 2016年，Yonge Finch充斥着蟑螂的房子涨到150万了，小哥迅速卖掉，拿到属于自己的50万利润，同时小哥在Yonge Finch另一个平房通过借私人贷款，推到了重建，也卖掉了，赚了48万。 小哥的成功，背后有几个并没有被媒体提及的大环境：这十年，多伦多房地产是最蓬勃发展，曲线图一路攀升的10年啊！ 有点像八十年代的深圳或者上海，大环境好，胆子大的投资客们，基本没有人不是赚的满盆满钵。 像小哥这样的敢想敢做，执行力超强的，更加应该是最大的受益者。 头脑聪敏，network活络，善于借力！亲身上阵，上演多伦多合伙人的大戏！ 小哥在后期扩大投资的资本来源，除了初期投资房产的套现提供的资本支持，另外两个不容忽视的因素是更加强大的合伙人，以及自己房地产行业收入的支持。 同时，小哥也赶上翻建套现的好时节。小哥在房价上升最快的那几年做了翻建，翻建利润最大的部分就是房子价格快速上升的年份，买家有能力接手翻建完成的豪宅，才能让翻建顺利套现。 最近一两年搞翻建的，大部分投资者都抓耳挠腮，豪宅找不到买家，费用却一直往上累加，搞得很被动。 小哥励志文章出来后，网络和公众号上也有很多不一样的声音，除了一些酸溜溜的吃不到葡萄的看跌派们，还有一些人怒怼说文章成分太假之类的云云。 从小哥的Linkedin账号里看到，小哥现在自己有一个公司来专业打理这些物业，还有一个Real Estate Capital公司负责筹资。并且人家年年得奖，拿的奖可是实打实根据佣金收入获得的大奖，光一个HALL OF FRAME奖项就得要300万佣金收入了，可不是普通地产经纪可以拥有的。 在这个故事背后，要看到的并不是小哥如何拥有现在的资产，或者说去盘算小哥有什么特殊的商业机密，而应思考，我们可不可以成为第二个印度小哥。 小哥开始的时候，做了很多我们都很难做到的努力。开车去小区里转，记录下小区里停的什么车，来估算小区住户的收入状况，以此作为比较各个小区未来的升值潜力。这个思路是非常好的，虽然笨，费时费力，但是这些数据会很有代表性。当然，我并不主张亲自去做这件事，毕竟需要样本很大才能看得出端倪，很多优秀社区的豪车也不一定停在drive way给你去数，都入库了，样本还是有偏差。 房地产投资讲究的是杠杆。小哥除了利用银行杠杆之外，还用合伙人杠杆。合伙人杠杆是最大的双刃剑。毕竟合伙人的实力，合伙人的信任程度，合伙人的眼光决策，都会影响到一笔投资的很多决定，最后影响到收益。 这是一个非常考验眼光的选择，而其中有太多的不确定性，会给投资造成更大的风险。这个就完全是一个见仁见智的选择。 小哥很善于打造属于自己的鲜明的个人品牌，定位耀眼准确。本身小哥在地产行业有头有脸，入选Top 30 under 30，也就是30岁以内的、最优秀的30名地产经纪。 可以荣幸入选的，都是非常刻苦努力，有天赋有头脑的地产从业人员，这些努力换来的成果除了财富上面的回报之外，无一例外的在个人品牌，或者说个人知名度上面都达到了一定的高度。 小哥生意做得好，其实通过个人炒作得到了不少帮忙。个人形象和个人影响力，其实在一次次的媒体曝光参访中，都能够得到提升。 小哥给自己的个人定位，非常准确，年轻有为，敢想敢做，有耀眼的成绩，有足够的经验，客户或者说投资者会比较喜欢和这样的经纪人打交道，也就进一步推动业务的扩张。 房地产增值的原动力来源于两个因素，一个是通货膨胀，一个是城市扩张带来的核心区域价值升值。 房地产投资收益关键在于租金回报，以及未来资产升值带来的财富。租金回报永远都是维持现有房价的根本，也是未来资产升值的保障。 小哥一直在访问里提到，把楼上租出去就能维持房屋开销，这也是他决定要再买房的理由。其实这个道理是房地产投资的核心，租金回报率永远都是护航的明灯，这个不可以在房价涨的很癫狂的时候就忘了。 通货膨胀的话题，很多人也觉得不值一提，2%，3%的通货膨胀，似乎相对比8%，10%的回报来看完全不值得关注。事实上政府公布的通货膨胀率是考虑了很多消费品的平均值。 小哥2010年开始入场买房的时候，TTC月票大概120一个月，现在2019年最新的TTC月票是146。 2010年在food court买饭，大概一份午饭六块七块，现在的food court一份午饭接近10块钱了。 不用猜测未来的通货膨胀程度，光看这些数据，就能知道现金贬值的速度，也就给我们判断房价上涨支持的力度有了一个依据。 在每个经济浪潮中，都有站在浪尖上的弄潮儿，也都有躲在船舱中的普通人。风平浪静之后，自然有人欢喜有人愁，也有人拍大腿懊恼。与其长吁短叹，其实不如让眼光再放长远，你也可以成为第二个印度励志小哥。（来源：夕子的博客） ...

七天记者 梓丰 魁省地产经纪人协会APCIQ（Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec )日前发布了今年2月份大蒙特利尔地区的房地产交易统计报告。这个报告是根据各地产经纪在电脑放盘系统Centris的统计结果做出的，并不包括房主自己进行交易的部分。数据显示，2月份大蒙特利尔地区共录得4379笔成交记录，比去年同期增长8%，也是大蒙特利尔地区房地产交易持续增长的第48个月，详见下表。 交易 2019年2月 2018年2月 变化 全部 4 370 4 059 8% 独立住房 2 436 2 345 4% 共管公寓 1 588 1 393 14% 多层楼房(含2-5 套住宅) 339 316 7% 中位价格 2019 2018 变化 独立住房 320 000 $ 310 900 $ 3 % 共管公寓 250 000 $ 250 000 $ 0 % 多层楼房 522 000 $ 484 000 $ 8 % 销售额 2019 2018 变化 住宅交易总额 1 606 314 059$ 1 459 784 803 $ 10 % 房源登记数量 2019 2018 变化 房源 22 252 26 227 -15 % 新增 6999 7069 -1 % 根据APCIQ发布的统计数据，如果按区域划分，蒙特利尔北部，Laval，南岸和Saint-Jean-sur-Richelieu这四个地区房地产交易最为火爆，销售额分别增长了17%，16%，10%和10%。如果按照房型来看的话，是共管公寓的销售增长速度最快，其次是含有2-5套住房的plex楼房，最慢的是独立住房。 从价格的增长来看，半投资半自住的多层楼房最受市场青睐，价格也同比增长了8%，达到了52万多，独立住房的增速则为3%，中位价达到32万，而市场保有量大幅增加的共管公寓价格则没有变化，中位价依然保持在25万。 值得注意的是，在二月份的统计数据中，唯一呈下降趋势的是房源数量，比去年同期下降了15%，整整少了3975套，这说明市场上可供出售的房屋数量正在减少，房源数量的减少意味着买家的选择减少，讨价还价的余地减少，价格竞争也将更加激烈。 自2017年初开始，蒙特利尔房地产业界人士就注意到，一些地段好、性价比高的房子经常出现抢offer的情况，一个买家收到7、8个offer的情形经常出现。竞争激烈的情况下，为了拿到心仪的房子，买家需要在要价的基础上加很多才有可能被接受。Radio-Canada的调查也发现，买家平均要在卖价的基础上增加1万5千元才能拿到房子，比较抢手的多层楼房甚至要加到3万以上。初步统计约有30%在蒙特利尔岛上售出的房屋最终价格比要价高。 ...

【七天讯】（记者德昊 独玉）由蒙特利尔著名房地产开发商必雷亚集团与中国甘肃天庆集团联合开发的蒙特利尔市中心又一地标性项目1500 （ QUINZECENT），3月21日破土动工，来自蒙特利尔各行各业的代表100余人出席破土仪式。 左起：中国银行蒙特利尔分行王芳菲、Magill建筑公司John Marcovecchio、MSDL设计师Anik Shooner、金发食品集团总裁叶黄智、必雷亚集团总裁李国强、天庆集团总经理韩泽华、中国驻蒙特利尔副总领事邢文健、蒙特利尔银行Mike Beg、Charles Trudel在破土动工仪式上/七天传媒图片@Sept Days 来宾们鼓掌，对项目开工表示祝贺 /七天传媒图片@Sept Days 1500（QUINZECENT） 项目是必雷亚集团和天庆集团在蒙特利尔合作的第4个房地产项目，拥有不同的户型，开发商本着为住户打造方便、舒适、温馨之家的理念，用低调奢华的姿态为业主提供投资、居住两相宜的高品位、高投资价值的物业。目前拥有428套公寓的楼盘销售已经过半。 样板间/七天传媒图片@Sept Days 该楼盘坐落在蒙特利尔市中心René-Lévesque大街与Guy街转角处，建成后共36层，全玻璃幕墙，包含开间、一居室、两居室、三居室和顶层豪华公寓，将于2022年迎接首批住户。业主可享受室内泳池、蒸汽房、桑拿房、带户外壁炉的共享花园、可投影的影院空间、可举行私人宴会的带厨房的休闲区域以及高端健身中心。底层还将设有商用空间并设有车库独立入口通道。 样板间/七天传媒图片@Sept Days 样板间/七天传媒图片@Sept Days 必雷亚集团总裁李国强/七天传媒图片@Sept Days 必雷亚集团总裁李国强在致辞中感谢各方对项目的关怀。在接受七天记者采访时他说：我们致力于在蒙特利尔市中心为大家提供温暖舒适的家，为蒙特利尔美丽的市容增添新的元素，在圣劳伦斯河与皇家山之间增添一道靓丽的风景。 天庆房地产集团总经理韩泽华/七天传媒图片@Sept Days 专程从中国甘肃赶来的天庆房地产集团总经理韩泽华对项目开工表示了热烈祝贺。他在接受七天记者采访时说感谢我们优秀的合作伙伴必雷亚集团，希望通过我们的精诚合作，打造出更加优质的项目，为蒙特利尔的城市发展作出贡献。 QUINZECENT的建筑设计理念由国际认可的MSDL设计事务所构画实施。该事务所也是YUL公寓项目的设计方。 天庆投资集团是中国甘肃省最大的地产公司天庆地产公司的加拿大子公司。成立于2000年，该公司在过去的18年发展迅速。天庆集团在中国获得了许多奖项和认可，并跻身中国房地产500强。 必雷亚集团于2000年成立于蒙特利尔，是在魁省拥有多项地产项目的房地产开发与投资公司。其子公司必雷亚管理公司是一家专业从事开发管理的综合性服务公司。 MENKÈSSHOONER DAGENAIS LETOURNEUX（MSDL）是加拿大最大的建设设计事务所之一，擅长机构、企业、文化和住宅领域项目的设计，是业界设计概念、实施与管理的参照。该设计事务所拥有超过110名专业人员，以其出色的方法和创新的设计理念享誉业界。   左起：中国银行蒙特利尔分行王芳菲、Magill建筑公司John Marcovecchio、MSDL设计师Anik Shooner、金发食品集团总裁叶黄智、必雷亚集团总裁李国强、天庆集团总经理韩泽华、中国驻蒙特利尔副总领事邢文健、蒙特利尔银行Mike Beg、Charles Trudel在破土动工仪式上/七天传媒图片@Sept Days 文图/独玉 视频后期/德昊 ...